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如何采用不同的法律處理滲漏糾紛

作者:佚名 日期:2011年12月26日  來源:互聯(lián)網(wǎng) 瀏覽:1512

如何采用不同的法律處理滲漏糾紛

隨著時(shí)間的推移,因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來越多,這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當(dāng)裝修等因素決定的必然會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象,更是入住商品房的每戶人家都可能會(huì)面臨的情形。對此類問題的解決,司法實(shí)務(wù)界有一種不好的傾向,或是抱怨立法者立法上的滯后,認(rèn)為法律沒有作明細(xì)的規(guī)定,或是簡單的將滲漏原因歸結(jié)為開發(fā)商的房屋質(zhì)量,或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權(quán)關(guān)系中,從而使法律并不缺失、案件并不復(fù)雜的房屋滲漏案件不是找不準(zhǔn)被告,就是被久拖不決,再不就是被輕率處理。

“只要房屋滲水,要么告建筑商,要么告樓上住戶”。這種簡單的思維方法,不但不能處理好此類糾紛,反而會(huì)將這類看似不起眼的民事糾紛激化,甚至演變成為一樁不該發(fā)生的錯(cuò)案。

當(dāng)房屋滲漏問題存在時(shí),首先要采用實(shí)事求是的方法來查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責(zé)任,以便有針對性地適用法律尋求解決方法。為此,筆者談如下膚淺看法,以期拋磚引玉。

一、房屋滲漏的成因。房屋滲漏的成因多種多樣,有時(shí)是一因一果,有時(shí)是多因一果,有時(shí)甚至復(fù)雜到只見滲漏現(xiàn)象卻一時(shí)難以找到原因,導(dǎo)至無從下手維修。一般來講,最常見造成滲漏的原因有以下四種:

1、是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患;

2、是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害;

3、是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏;

4、是由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏。

上述四種不同的滲漏原因,形成的法律關(guān)系是不同的。眾所周知,法律關(guān)系是法律在調(diào)整人們行為過程中所產(chǎn)生的一種特殊的社會(huì)關(guān)系,法律關(guān)系構(gòu)成包括主體、內(nèi)容、客體三個(gè)要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關(guān)系的是案由,民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要,它們都直接反映了案件的性質(zhì)。民事訴訟中案由確定正確與否,既反映法律關(guān)系主體(誰為原告、誰為被告)、內(nèi)容(權(quán)利義務(wù))、客體(是物或是行為)的必要條件,還關(guān)系到適用法律的選擇和訴訟的路徑(即訴訟方向)。案由一旦錯(cuò)立,法律關(guān)系也會(huì)隨之發(fā)生變化,就會(huì)出現(xiàn)差之毫厘謬之千里的判決結(jié)果。

二、不同的滲漏原因會(huì)形成不同的法律關(guān)系,不同的法律關(guān)系決定不同的案由。法律關(guān)系的形成與滲漏原因密不可分,必須具體問題具體分析,常見的滲漏一般情況下可以形成以下法律關(guān)系:

 1、如果是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患,該案由反映的應(yīng)是商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

 2、如果是樓上住戶隨意改建管道、后期防水處理不當(dāng)或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害,該案由反映的應(yīng)是財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

 3、如果是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷而導(dǎo)致滲漏和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏,以相鄰關(guān)系為切入點(diǎn)進(jìn)行訴訟是較好的選擇。

 4、如果是共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過建筑商五年質(zhì)保期時(shí),該案由反映的應(yīng)是物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

三、不同的法律關(guān)系適用不同的法律是處理滲漏糾紛的有效方法。

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用和解決的方法。

我國《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。” 國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年”。這是對建筑商建造房屋的質(zhì)量要求,也是滲漏受害人依據(jù)《房屋買賣合同》和建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中質(zhì)量保證承諾,要求建筑商維修或賠償?shù)睦碛桑欠ㄔ号袥Q的法律依據(jù)。但是,適用該規(guī)定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問題。如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),建筑商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質(zhì)量所造成時(shí),如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的,建筑商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。如果滲漏既有建筑商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑颍瑒t應(yīng)相應(yīng)減輕建筑商的責(zé)任并讓有過錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、對樓上住戶隨意改建管道、后期防水處理不當(dāng)或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害時(shí)法律的適用和解決的方法。

我國《民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。商品住宅房管道的設(shè)置既有合理性還有區(qū)域性要求,如果樓上住戶為了自己的方便跨特定區(qū)域在房間內(nèi)隨意改裝管道,這本身就是一種不當(dāng)行為,一旦造成滲漏,就構(gòu)成了民法意義上最典型的侵權(quán)行為和損害的事實(shí),因此,由樓上住戶承擔(dān)民事責(zé)任是法定的應(yīng)有之義。

3、對相鄰關(guān)系中樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)法律的適用和解決的方法。

對上述前一種情況是滲漏受害者自已的過錯(cuò),后者相鄰各方均無過錯(cuò),在此情況下以相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。在此,重要的是對相鄰關(guān)系的正確理解。

《中華人民共和國民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”《中華人民共和國物權(quán)法》第八十四條也作了相同的規(guī)定。

4、對物業(yè)管理糾紛共用設(shè)施導(dǎo)致滲漏且已過建筑商五年質(zhì)保期時(shí)法律的適用和解決的方法。

共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外,正常的公用設(shè)施維護(hù)在建筑商保修期滿后的共用管道,應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。

我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金”。

“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用”。

中華人民共和國財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下稱新辦法)第三條規(guī)定:“本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。

綜上所述,由于房屋滲漏形成原因的多樣性,決定了承擔(dān)責(zé)任主體的不同,責(zé)任主體的不同,決定了法律關(guān)系形成的不同,從而也決定了司法工作者在司法實(shí)踐中必須適用不同的法律來處理房屋滲漏所引起的糾紛。

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